最近房东的挂牌心态开始微妙
2021-06-01 12:00:38 小编 人浏览

 

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队。

今天是六月一号,我们整理了一部分上海四五月的数据,当然完整的数据还没出来,但是我们剥离了一部分,包括带看量,挂牌量以及可能的成交数据和成交结构 

不太完整的数据背后,但也呈现出一些变化,特别是和房东有关的挂牌价 

以下为正文 

我们每月都在比对二手成交套数、均价数据 

仿佛新政后的每个月都可能成为市场的分水岭,6月了... 

5月的二手成交怎样了

一般每月全市二手成交数据,要在下个月5号或者推迟几天公布 

不过今天还是跟大家分享一个数据,能提前看看5月真实二手市场 

链家5月成交 

作为一个持币待购的买房人,在拿到数据的那一刻屏住了呼吸 

5月链家二手住宅成交套数 4700套 (截至5月30日) 

从这个数据里我们可以窥探到一些全市成交池的深浅 

我们拉出2020.8-2021.4,链家成交占比全市数据 

链家每月成交占比都不同,但是每月占比都围绕一个数字上下波动 

也就是占比的平均值,22% 

而且链家门店规模和市占率两个数据都比较稳定,所以我们有理由相信链家5月成交市占率也依然会围绕22%上下波动 

这也就意味着,全市5月二手住宅成交套数匡算下来应该会在 

4700/22%=2.1w套左右 

(全文数据来源“上海链家”,特此感谢) 

2.1w套,对市场来说意味着什么

我们把去年8月到今年成家量放在一起看看 

也就是说,这个成交量放在近半年里还是偏低的,基本和上月持平 

不过5月的数据只是匡算,链家成交占比这个变数,还是有一定的可变区间 

不过总的来说,这个市场还是稳的,甚至还是偏冷静的 

这个数字后面还跟着3个数字 

从3月以来,链家的带看量一直在下降,带看反应的是购房者看房意愿 

同时下降的还有新增房源, 不是库存房源哦除了少量主动或者被动下架房源后又被挂牌的情况,这里的新增房源并不是重复计算,而是每月新增到房源库的首次挂牌房源 

所以这个数据减少,基本可以反映房东挂牌意愿

有中介跟我说,他这两天拉上同事往给一个小区4000户业主一个一个打电话,结果一套房源都没有 

只有一个阿姨想卖房,但是也得等到2年后孙女上完学 

唯一在上升的数据,就是议价空间

就是房源最后一次挂牌价和最后成交价格的差额,基本可以反应市场买卖双方的博弈心态 

这几个月还价空间越来越大,某种程度上也反应了一定的市场心态 

市场正在变的 逐渐 冷静 那潮水褪去后,哪些产品或者哪些需求还能够依然坚挺 

市场上哪些需求依然坚挺

如果说成交量相比4月是不是下降还比较暧昧,那相比3月还是少了非常多 

这势必意味着各面积段、各总价段产品的成交都会压缩在这个背景下,哪些面积段、价段的产品,是相对更能经得起市场考验的呢 

我们对比了链家5月成交的各个面积段,相比于4月的下降幅度 

可以看出市场上, 90-120㎡ 面积段下降幅度最少,也就是说这类产品更能在市场上获得流通 

相对应的,在成交总价段,我们发现 800w-1200w 不降反增 

数据再次告诉我们,二手赛道改善为王而且改善的具体画像,是面积段在90-120㎡,总价段在800-1200w的产品 

总的来说,这两个月成交是稳了,几乎进入 成交横盘 状态 

那价格呢 

价格进入横盘状态了吗

我们可以分为挂牌价、成交价来看 

我们对比了4-5月同一板块挂牌价前后差异,有两个前提: 

➤ 必须在4、5月都有成交,这样才有对比 

➤ 另外我们删除了单月成交套数低于10的板块,因为更多成交套数才更能反映板块整体挂牌水平 

为各位统计了一下 

➤ 3-4月,上海发生成交的224板块中,均价发生下跌板块有127个, 占比56.7%

➤ 4-5月,上海220个板块中,挂牌均价下跌的板块只有49个, 占比22.27%

这两个数据放在一起,买卖双方心态就出来了 

也就是说,成交价格,已经出现 横盘 情况,但很显然,这并不是房东所期望的 

还有一个数据也挺有意思 

一般挂牌均价涨幅,如果能得到市场响应,相应的在成交均价涨幅中也会有所体现但目前看来,房东预期和市场成交,基本是两回事 

但这里有一点猜测大家可以参考下,成交涨的比较猛的板块,跟客户需求量大有关而挂牌涨的比较猛的板块,有一个大概率的原因,是因板块内房源少,所以房东心态好,挂牌价走高 

所以二手市场会受哪些因素影响

二手市场静水流深,很难有人真的说清楚 

市场上很多砖家55开对赌式论断意义不大,毕竟不是涨就是跌 

在这想跟大家分享2个数据: 

➤ 今日房产观察分享过自己匡算的一个数据,外省市来沪常住人口,已经达到1048万,占整个都市人口的42.1%,最近10年,平均每年增加1.6% 

也就是说整整多出了150万人,这些增量外省市居民到上海生活,不管买房,还是租房,10年之内创造的需求,就是64.6万套住宅 

平均每年就是6万多套房,这还不包括上海本地人购房需求 

➤ 我们之前写过一篇 《上海拆迁户会去哪和我们「抢房子」》

2020年全年,上海完成旧区改造75万平方米,受益居民3.5万户,也就是3.5万个购房需求,今年这个数字是多少 

2021年旧改工作计划完成70万平方米、受益居民3.4万户,除了极少部分留本地,或者去了青浦、金山等区,90%的拆迁户选择拿钱再买房 

3.4万x90%,将近30000多户购房需求,假设其中25%购房需求流向新房(过去一年新房成交套数/二手成交套数=1/3) 

那最后可能还有 将近2.25万购房需求流入二手市场 

所以该看房看房 

但是再跟各位分享一件事

今年的政策太特别了  

无论是频率还是宽度,还是力度,都是很少见的 

政策还在继续发酵,我们从3月以来的数据就能看到 

而且后续还陆续出政策补充,比如,最近新房认筹计入二手房购房套数

很多人对此的解读是,让购房者不能同时买新房、二手房 

但实际这个政策本身可能更多是在规范二手市场,也就是前置二手房购房查询,认筹也算购房套数,本质上是调整二手市场预期 

是的, 预期

每一位购房者都有自己的感知面,焦虑、观望、无所谓、快刀斩乱麻这都是市场每个个体的感知面  

购房者、中介、房东,每个市场主体都有自己看待市场的方式 

讯息、信息、反馈,从四面八方无孔不入的渗透到每位购房者的生活中 

而调控让市场看到了政策的决心,也让购房者逐渐安心,大家才会降低市场预期,慢慢走近观望状态 

观望,就是现在市场最本质的情绪,而这个情绪弥漫的结果就是带看减少、客源减少、房源减少、议价空间走高 

所以看房选房的同时,也请保持冷静,选择一套真正满意的房在上车 

最后

数据是冰冷的,但你细看的,就会感受到温度 

6月了,还是希望大家多去看看房,早一点买到自己喜欢的房子 

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